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物业服务法律培训

知恒法律培训-以物业公司在小区安保管理中的法律风险为例

关键词：物业服务法律培训、安保管理法律培训、法律风险法律培训

物业公司为业主提供基本的安保管理服务，是其主要职责之一，但是由于其员工个人行为或管理不当，没有按照相关规章制度或者合同协议约定的标准提供服务，导致业主人身伤亡或财产损失，且二者存在因果关系时，物业公司就应当承担相应的法律责任。

    实践中发生过不少某小区业主在家或小区内中被杀，死者家属起诉物业服务公司疏于管理，要求承担赔偿责任。最后法院据此认定物业服务公司违反了保证楼宇安全的约定义务（或安全管理义务），认为物业存在违约，应承担违约责任，判决物业服务公司赔偿责任。   

如何规避这类法律风险，笔者认为应当注意以下几个方面：

1、对与业主签订的物业服务合同中，有关安保的条款内容约定更加清晰、明确。物业公司在制定物业服务合同时，对于涉及到安保内容的服务条款，特别是安保的范围，安保的对象，安保的方式等条款进行详细约定，以明确物业公司应当履行的义务。

2、制定详细的安保规章制度，并落实到位。例如上案例中的，物业公司虽有装修人员的登记制度、出入证管理制度，但是却没有严格执行，导致出现了惨剧，这就是物业公司承担赔偿责任的主要原因。如果物业公司切实按照规章制度，落实相关安保措施，即物业公司不存在过错，物业公司也不会承担赔偿责任。

3、通过转包专业安保公司，进行法律风险转移。对于情况复杂，安保风险较大的物业小区，物业公司可以考虑在经业主同意的情况下，将安保管理转包给专业安保公司，这样即使是发生安保事故时，也与物业公司无关。

4、通过为物业公司及有关员工购买责任保险方式，进行法律风险有效转移。

责任保险是以被保险人对第三方应当承担的约定或法定责任为保险标的的保险，简而言之就是当因物业公司及其员工存在过错，应当向第三方承担赔偿责任时，保险公司就应当及时理赔，这样物业公司就可以免去承担巨额赔偿责任的法律风险。

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